不動産を売却するための「査定とは？」｜不動産の売買のヒント

2021/04/05

コラム

教えて！不動産を売却する時に出てくる「査定」とは？

「よし！自宅を売ろう！」となった時に出てくるのが『不動産査定』という言葉。

「査定」と一口にいえども「一体何をするんだろうか・・・？」「どうやって金額を決めているのだろうか・・・？」

知りたいと思いませんか？！

不動産屋さんが普段話さない査定の裏側をお伝えしたいと思います！

１．不動産査定とは？

不動産を売却するにあたり不動産会社からあなたの物件が「いくらいくらいで売れるのか」を提案してくれるものです。自動車の売却査定と同じです。

自動車の場合は年式、走行距離、装備、カラー、状態などが価格を決める際の大きな要素となりますが不動産の場合は、更に多くの価格に影響する要素があります。

２．査定価格に影響する要素

１）道路状況（道路の幅、接道間口）

不動産というのは土地でも建物でも道路に接している必要があります。

これは、建築基準法で 2m以上土地と道路が接している部分がないと家を建てることができないからです。※一部例外あり生活上では車の出入りにも道路の幅や土地の間口は大きく影響してきます。

やはり道路は広い方が良いとされており住宅街であれば6mが一番理想です。

昔の家が立ち並ぶようなところは幅員4mの箇所も多いですが、今の車社会において生活面から道路が広い方が評価されています。また、旗竿地と呼ばれるような道路と土地が接している幅が少ない土地のような特殊な間口形状の土地は通常の土地と比較して評価的には下がります。

２）土地の大きさ、形、間口、奥行き

土地は大きければ大きいほど評価額というのは基本的には上がります。

ただし土地というのは建物を建てて住むということが主な目的の為、大きすぎたり小さすぎたりする土地というのは購入できる方が非常に限られてしまいますのでこういったパターンは、周辺坪相場よりも単価が下がることがあります。また、間口と奥行については著しくどちらかが狭かったり、細かったりする場合は、普通の形の土地と比較すると減点対象となります。

また、形も長方形の四角形が家がプランニングしやすいので評価は高くなります。

逆に三角形や多角形などの変形地は土地の大きさから、その変形部分が有効利用できないと判断し、その分の土地面積を控除して評価することもあるため減点対象になりやすいです。

３）周辺状況（近隣の雰囲気、エリアの人気度）

物件そのもの以外にも周辺環境も査定価格に影響を及ぼす可能性があります。例えば葬儀屋、飲食店、高圧線、ボロ屋、消防署など。近くにあると嫌だと思われやすい施設があると減点対象になる場合があります。逆に新築やキレイな街並みなどで印象が良いエリアであればその分プラスになります。また不動産にはトレンドがあり、求める人が多いエリアほど評価が高くなります。

４）番外編（戸建て・マンションの場合）

戸建てとマンションの場合は上物部分の評価もあります。

築年数、間取り、駐車台数、見た目この辺が価格に影響してくる要素です。築年数はそのままで浅い方が評価は高くなります。間取りは万人受けする間取りであれば問題ありません。特殊な間取りの場合は購入層が限定されるリスクがあることからその辺が価格に考慮されることがあります。また、駐車台数も大きな価格要素になります。2台分あれば問題ありませんが1台分しかない場合は庭を解体して駐車場を拡張できるのかなども判断ポイントとなってきます。

３．価格をどうやって決めているのか？

１）周辺成約事例との比較

一番の金額の算出根拠となるのが「過去の周辺での成約事例」です。

これは、実際にこの辺でこのくらいの価格で売れたという事実を基にした客観的なデータです。 1人はこの金額で購入した方がいるという事実に基づいて、「この物件がこの辺でこのくらいの価格で売れているから今回の物件はここが良くてここがマイナスだから・・・」と比較して価格を算出します。また売れるまでに要した期間も１つポイントになります。すぐ売れていれば価格的には上に行けた可能性もありますし、逆に時間がかかっているようであれば苦戦する可能性も考えられます。また成約事例の他に現在すでに市場に出ている周辺物件とも比較をします。「周辺でこれくらいのスペックでこのくらいの価格で出ていて、これくらいの期間販売されていて今まだ販売中である。だから、こちらの物件は・・・」と市場に出して比較された場合に勝負できるのか、ということも考慮に入れます。

２）路線価、公示価格などの行政が発表する数値

路線価というのは主に相続税を計算するのに基準とされている毎年国税庁から発表される価格になります。こちらは道路に対して価格がついていてその道路に接している土地を㎡単価（もしくは坪単価）でかけ算して算出します。また、公示価格は国土交通省が毎年発表しているある特定の場所「基準値」の土地の価格がいくらかというのを不動産鑑定士が算出した数値になります。ピンポイントで査定したい物件の場所の価格、ということではなくそのエリアでの相場を把握するのに参考にする指標といえます。

不動産は２つとして同じ物件がない唯一無二の「オリジナル」商品です。

上記のような様々な要素を考慮して、総合的にあなたの物件の相場価格を決めているのです。

あくまでもゴールはお客様の不動産を売却までお手伝いすることです。

ご所有の不動産の売却を考えている方は、是非一度山形不動産売却センターへご連絡下さい！

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