不動産売却の基礎知識！売却の理由と仲介・買取の違いは？

不動産売却の基礎知識！売却の理由と仲介・買取の違いは？

初めての不動産売却で「何から手を付ければいいのかわからない」と不安に思う方も多いのではないでしょうか。不動産売却を考える理由はそれぞれですが、状況によって適した売却方法が変わってきます。こちらでは、不動産売却に多い理由や仲介・買取の違いなど、不動産売却で知っておきたい基礎知識を解説します。

不動産を売却する理由は？

不動産を売却する理由は持ち主によって様々です。主な理由としては、以下のようなものが挙げられます。

• 住み替えのため（家族構成やライフスタイルの変化・より良い住まいを求めて）
• 相続した家を売る
• 転勤・転職のため
• 離婚・別居のため
• 借金などの金銭的な理由

不動産を売却する理由として、住み替えなどポジティブな売却理由もあれば、離婚や金銭的な理由などのネガティブな理由で家を売却する方も少なくありません。不動産売却をスムーズに進めるためには、売却理由を不動産会社としっかり共有しておくことが大切です。特にネガティブな売却理由の場合は、不動産会社とよく相談し、状況に応じた売却方法や売却価格を設定する必要があります。

山形エリアに拠点を構える山形不動産売却センターでは、どのようなケースもこれまで培ってきたノウハウを活かしてしっかりサポートしますので、安心してお任せください。

不動産売却における査定方法

不動産売却を進めるにあたり、仲介・買取に関わらず、まず査定の依頼から始めるのが一般的です。不動産会社に査定を依頼することで、売却予定の不動産がどのくらいの価値があるのか、おおよその金額を把握できます。不動産査定の主な方法として「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。机上査定と訪問査定の大きな違いは、現地へ訪問するかしないかです。

机上査定

机上査定では、現地への訪問はありません。売主からのヒアリング情報や過去の不動産売買事例などのデータをもとに、大まかな査定価格を算出する査定方法です。簡略な方法で査定することから簡易査定ともいいます。

訪問査定

訪問査定はその言葉どおり、不動産のある現地に直接訪問して査定を行います。売主からのヒアリング情報や不動産に関するデータに加え、実際に物件を見て得た情報をもとに査定価格を算出する方法です。

不動産売却で知っておきたい仲介・買取の違い

不動産売却の方法は「仲介」と「買取」の2種類に分けられます。それぞれの違いをご紹介します。

仲介

仲介は、不動産会社に販売活動をしてもらい買主を探す方法です。個人の不動産売却は仲介が一般的で、買取よりも高く売却できる可能性が高いのがメリットです。ただし、買主を探すための売却活動には時間がかかるため、売却にかけられる時間を踏まえて判断する必要があります。不動産をなるべく高く売却したい方は、仲介売却がおすすめです。

買取

買取とは、不動産会社に直接不動産を買い取ってもらう方法です。買主を探す必要がなく、時間をかけずに売却できるのがメリットです。また、仲介手数料や内覧などの対応も不要となります。ただし、仲介に比べて買取価格が2～3割程度低くなる傾向にあります。相続や離婚などの理由で、なるべく早く不動産を手放したい方には買取がおすすめです。

【不動産売却】仲介と買取で異なる売却の流れや期間

仲介と買取では、売却の流れや売却期間も異なります。一般的な仲介・買取の流れを確認してみましょう。

不動産仲介の流れ

1. 不動産会社へ査定依頼
2. 不動産会社を選び媒介契約を結ぶ
3. 販売活動を行う
4. 購入希望者との条件交渉
5. 売買契約を結ぶ
6. 決済・物件の引き渡し

不動産仲介では、まず不動産会社に査定を依頼し、物件の価値を把握します。次に、仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。不動産会社が販売活動を行って買主を探し、購入希望者が現れたら内覧対応や条件交渉などを行います。買主が決まったら売買契約を結び、決済で代金を受け取り、不動産を買主に引き渡すという流れです。仲介の売却期間は平均で3～6ヶ月ですが、買主が見つかるまで売却活動は続くため、売れにくい物件は売却活動が1年以上になることもあります。

不動産買取の流れ

1. 不動産会社へ査定依頼
2. 条件の確認
3. 不動産会社と売買契約を結ぶ
4. 決済・物件の引き渡し

不動産買取の場合は、まず不動産会社に査定を依頼し、物件の価値を把握します。次に実際に取引を行う不動産会社を選択し、条件の確認・交渉を行います。内容に納得できれば契約を締結し、決済で代金を受け取り、不動産を引き渡します。買取では買主を探さずに売却できるため、買取を行っている不動産会社を探し、買取価格に納得できればすぐに売却することが可能です。そのため買取は、早くて1週間～1ヶ月ほどで売却が完了します。

どの方法で売却するのか決められないという方は、不動産会社に相談することをおすすめします。山形不動産売却センターでは、山形を中心に不動産売却・買取に対応しております。仲介・買取ともに安心してお任せいただける確かな実績がございますので、お気軽にご相談ください。

仲介と比較しよう！不動産買取のメリット・デメリット

上記でご紹介したとおり、不動産売却の方法には大きく分けて「仲介」と「買取」の2種類があり、それぞれメリット・デメリットがあります。買取は、不動産会社が買主となり、売却予定の不動産を直接不動産会社が買い取る方法です。

不動産買取のメリット・デメリットは以下のとおりです。

不動産買取のメリット

• 仲介と比べて売却期間が短い
• 短期間での現金化が可能
• 仲介手数料が発生しない
• 内覧が不要
• 契約不適合責任を負う必要がない
• 近隣住民に知られずに売却できる

不動産買取のデメリット

• 相場より売却価格が安くなる
• 仲介と比べて売却価格が安くなる
• 不動産の状態や立地条件の可否によっては買取不可の場合もある

不動産買取の最大のメリットは短期間で売却できることで、最大のデメリットは仲介や相場と比べて売却価格が低くなることです。

仲介と買取どちらを選ぶ？

相続した不動産や空き家などを売却する際、仲介と買取どちらを選択すればよいのか悩んでしまうものです。向いている物件についてそれぞれご紹介いたしますので、査定を依頼する前にご確認ください。

仲介に向いている物件

• 相場で売却したい物件
• 立地のよい物件
• 築浅物件
• 住宅ローンの残債が多い物件

など

仲介は、不動産会社に宣伝活動をしてもらえることから、効率的に購入希望者を探すことが可能です。そのため希望価格での買い手も見つかりやすく、期間はどれだけかかってもよいが少しでも高い価格で売却したいという方におすすめです。

買取に向いている物件

• 短期間で売却したい物件
• 内部の状態が悪くリフォームが必要な物件
• 事故やトラブルがあった物件
• 周りに気づかれずに売却したい物件

など

不動産会社が直接買い取るため、短期間での売却が可能です。そのため、遠方地の不動産を相続した、売却に手間をかけたくない、引っ越しの都合があるといった方におすすめです。

不動産売却にかかる費用

不動産を売却する際は、主に以下のような費用がかかります。

仲介手数料

不動産売却で物件の売買契約が成立した際に、不動産会社に支払う手数料です。売却価格が400万円を超える場合の仲介手数料は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」です。

印紙税

不動産売却の際、不動産売買契約書に課税されるのが印紙税です。売買契約書に収入印紙を貼り付けることで納税します。

抵当権抹消登記費用

住宅ローンを組む際に、不動産に設定した抵当権を抹消する手続きにかかる費用です。抵当権抹消手続きを司法書士に依頼する場合は、司法書士費用が別途かかります。

譲渡所得税

不動産売却で得られた利益にかかる税金で、利益が出なかった場合の納税は不要です。

住宅ローン一括返済費用

住宅ローンを一括返済する際に、金融機関によっては繰り上げ返済手数料がかかります。

上記の他に、状況によっては測量費や引っ越し費用、ハウスクリーニング費用、建物の解体費用などがかかる場合があります。天童市の山形不動産売却センターでは、不動産売却でかかる費用についても詳しくご説明しますので、安心してお任せください。

やってはいけない！？不動産売却でのNG行為

購入した戸建てやマンション、相続した空き家や空き地など、不動産売却時にやるべきではないポイントについてご紹介します。

高額査定の業者に依頼する

不動産売却が成功するかどうかは、業者選びにかかっているといっても過言ではありません。複数社に査定を依頼し、比較検討することが大切です。各査定内容を比較した際、査定価格が少しでも高い業者を選びたいと思うかもしれませんが、相場より高すぎる業者に依頼すると、不動産の囲い込みを求められたり、売却期間が長引いたりするおそれがあります。信頼できる不動産会社を選び、公正な査定を受けることが重要です。

買取・仲介の違いを理解しないまま売却する

不動産の売却方法には買取と仲介があり、それぞれメリットとデメリットがあります。売却方法の種類や違いを理解せずに進めると、最適な条件での売却ができない可能性が出てきます。情報収集を怠らず、自分にとって最適な方法を選ぶことが大切です。

査定価格・売り出し価格＝売却価格ととらえる

不動産売却の仲介における査定価格や売り出し価格はあくまで目安であり、そのまま売却価格となるわけではありません。買取での査定価格は売却価格と同じ場合もありますが、仲介ではあくまでも「売れそうな価格」であり、また実際の売却価格は交渉や市場の動向によって変動します。

瑕疵を隠す

不動産仲介では、不動産の引き渡し後に隠れた瑕疵（欠陥や問題）が発見された場合、売主は契約不適合責任を問われるおそれがあります。誠実な売却を行うためには、瑕疵を正直に伝えることが重要です。なお、不動産買取では、引き渡し後にこの責任を問われることはありません。

不動産を売却する際の心構えとは

満足のいく不動産売却を実現するためにも、売却をはじめる前にまずはノウハウを身につけることをおすすめします。不動産売却では聞き慣れない用語や書類、手続きなどがあります。不動産会社に任せっきりになってしまうと自分の知らないところで価格交渉が行われたり、売却に時間がかかったりしてしまいます。きちんと売却を行うためには受け身にならず、必要最低限の知識を身につけることが大切です。

また、売却にかかる期間は人それぞれです。半年で売却できた方もいれば、1年を過ぎても売却できない方もいらっしゃいます。なかなか売れないからと焦ってしまうと後悔する結果になりかねないため、余裕のある売却スケジュールを立てましょう。また、必ず希望日までに売却したいという場合は、その旨を不動産会社に相談してください。価格や売却方法を見直すなど、希望日までに売却できるよう工夫いたします。

不動産売却や空き家活用の豆知識

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