「相続した不動産を売却したいけれど、どこから手を付ければいいのか分からない」「相続登記が義務化されたと聞くけれど、期限や費用が心配…」と感じていませんか？
実は2024年4月から、相続による不動産取得後は【3年以内】に相続登記の申請が必須となり、怠ると約10万円以下の過料が科される可能性があります。さらに、相続登記をしないまま売却を進めると、売買契約が無効になったり、名義変更ができずトラブルに発展するリスクも指摘されています。
不動産の売却には、遺産分割協議や登記申請、必要書類の準備など複雑なステップが多数。司法書士報酬や登録免許税などの費用の目安、譲渡所得税や特別控除の条件なども、正確な知識がなければ大きな損失につながりかねません。
相続登記と売却の「しくみ」と「最新の法改正」、そして実務でよくつまずくポイントを具体的な数字・事例とともに徹底解説します。放置すれば、思わぬ費用負担やトラブルに発展することも。
最後まで読むことで、不動産売却を「安全・確実」に進めるための全知識と最新の実務ノウハウが手に入ります。
山形不動産売却センターでは、お客様一人ひとりの状況やご希望に寄り添い、安心して不動産を売却していただけるよう、専門スタッフが丁寧に対応しております。仲介による売却のほか、短期間での売却が可能な買取や、任意売却など、柔軟な対応が可能です。また、空き家や相続により受け継いだ不動産のご相談にも豊富な実績があります。複雑な手続きも丁寧にサポートし、プライバシーを尊重した相談体制で、初めての方でも安心してご利用いただけます。不動産売却に関するご相談は、山形不動産売却センターにお任せください。
| 山形不動産売却センター | |
|---|---|
| 住所 | 〒994-0027山形県天童市桜町1番19号 |
| 電話 | 023-664-1302 |
2024年4月から相続登記が義務化され、相続発生から3年以内に申請しない場合、最大10万円の過料が科される制度が始まりました。この改正は、不動産の所有者不明問題を解決するために行われ、全ての相続人に適用されます。申請期限を過ぎると、売却や名義変更などの取引に支障が出る恐れがあります。
下記に要点をまとめます。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 施行日 | 2024年4月1日 |
| 申請義務 | 相続発生から3年以内 |
| 対象 | 全ての相続人 |
| 罰則 | 最大10万円の過料 |
| 主な必要書類 | 被相続人の戸籍謄本、遺産分割協議書、相続人全員の戸籍謄本等 |
相続登記とは、不動産の所有権を被相続人から相続人へ移転する手続きです。一方、売買登記は所有権を売主から買主へ移すものです。相続登記が未了の場合、売買契約自体は可能ですが、登記移転ができず買主へ名義を移せません。そのため、原則として相続登記を先に完了させてから売買登記を行う必要があります。
相続登記と売買登記の違い
相続登記：相続人への名義変更
売買登記：買主への名義変更
同時申請の可否
一部、相続登記未了でも「先に売買契約→同日に相続登記と売買登記を連続で申請」するケースもありますが、事前に司法書士や専門家に確認が必要です。
相続登記をせずに不動産を売却する場合、以下のリスクが発生します。
リスクを回避するためにも、相続登記は必ず先に行いましょう。手続きや費用、必要書類などは司法書士などの専門家に相談するのが安心です。
相続登記の義務化により、今後は未了状態での売却リスクがさらに高まります。早めの手続きを心がけましょう。
相続した不動産を売却する際は、まず名義変更（相続登記）が不可欠です。売却までのステップは以下の通りです。
遺産分割協議
相続人全員で不動産の分割方法を協議し、内容を文書化します。
相続登記申請
法定相続人への名義変更を法務局で行い、所有権を確定させます。
不動産会社との媒介契約・査定
不動産会社に相続不動産の査定を依頼し、媒介契約を締結します。
売買契約・決済
買主が決まれば契約締結、決済を経て所有権移転登記を行います。
確定申告
譲渡所得の申告や特別控除の適用など税務手続きを行います。
ポイント：
共有名義の場合は、全相続人の合意が必要です。代表者が単独で登記を行う「換価分割 単独登記」や、売却後に代金を分配する方法もあります。
共有名義の注意点
全員の同意がなければ手続きが進まないため、事前調整が重要です。
換価分割の進め方
不動産を売却して現金化し、遺産分割協議書に基づいて配分します。
共有分割の対応策
共有者の一部が売却に難色を示す場合は、遺産分割調停を利用できます。
下記の書類を揃えておくことで手続きをスムーズに進められます。
| 書類名 | 概要・注意点 |
|---|---|
| 相続登記に必要な書類 | 戸籍謄本、被相続人の除籍謄本、住民票の除票 |
| 遺産分割協議書 | 相続人全員の署名・実印が必要 |
| 印鑑証明書 | 有効期限に注意（3ヶ月以内が一般的） |
| 固定資産評価証明書 | 不動産の評価額を証明 |
| 登記識別情報 | 法務局から発行される登記済書 |
| 不動産の登記事項証明書 | 現在の登記情報を確認可能 |
| 売買契約書 | 売却時に必要、内容確認を徹底 |
準備ポイント：
相続した不動産を売却する際、まず相続登記が必要です。主な費用は以下のとおりです。
| 項目 | 内容・計算方法 | 費用目安 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 固定資産税評価額×0.4% | 数万円～ |
| 司法書士報酬 | 書類作成・申請手続き等 | 5万円～10万円 |
| 仲介手数料（売却時） | 売買価格×3%＋6万円＋消費税 | 例：2000万円なら約72万円 |
| その他諸費用 | 印紙代・測量費・リフォーム費など | 数万円～ |
ポイント
不動産売却にかかる主な税金は譲渡所得税です。相続税との違いを理解し、控除制度も活用しましょう。
主な税金の種類
節税対策として有効な制度
具体例
実際にかかる税額や手続きの流れはケースごとに異なります。下記は計算例と必要書類の一覧です。
| ケース | 譲渡所得税計算例 |
|---|---|
| 売却価格2,000万円・取得費1,000万円 | （2,000－1,000－3,000）万円＝課税0円 |
| 売却価格2,500万円・取得費1,000万円 | （2,500－1,000－3,000）万円＝課税0円 |
| 売却価格4,000万円・取得費1,000万円 | （4,000－1,000－3,000）万円＝課税0円 |
確定申告に必要な書類リスト
注意点
相続登記が完了すると、法務局で登記情報が公開されます。この情報は、不動産会社や投資業者などがターゲットリストとして活用し、営業DMや電話勧誘が発生する主な要因です。特に所有者名義変更後は、複数の会社から一斉に案内が届くケースが目立ちます。
| 利用される登記情報 | 主な活用業者 | DMのターゲット例 |
|---|---|---|
| 所有者氏名 | 不動産会社 | 相続不動産の新所有者 |
| 住所 | 投資業者 | 共有名義の相続人 |
| 登記完了日 | 解体業者 | 空き家相続者 |
営業DMの中には、強引な勧誘や不適切な情報を案内する業者も存在します。信頼できる専門家や相談先を選ぶためには、以下のポイントを押さえることが重要です。
DMの対応マナー
無理に連絡せず、内容をよく確認する
不審な点があれば無視または専門家に相談
安全な相談先の選び方
実績や資格が明確な司法書士・不動産会社を選ぶ
口コミや公式サイトで過去の事例を確認
初回無料相談を提供している事務所も多いため積極的に活用
| 注意ポイント | 内容 |
|---|---|
| 強引な勧誘を受けた場合 | すぐに契約せず、家族や専門家に相談 |
| 会社の公式情報確認 | 登録番号や事務所情報が明確かチェック |
| 個人情報管理 | 不要な情報提供は控え、慎重に対応 |
専門家へ相談する際には、必要な書類や情報を事前にまとめておくことでスムーズに話が進みます。以下のリストを参考にしてください。
相談時の持ち物リスト
登記識別情報や登記事項証明書
相続関係説明図や遺産分割協議書
固定資産税納付書や不動産の資料
相談時の質問例
「相続不動産の売却手続きの流れを教えてほしい」
「相続登記後に届くDMはどのように対応すればよいか」
無料相談の活用法
事前に相談内容を整理し、ポイントをメモしておく
1回で解決せずとも継続的にサポート可能な窓口を選ぶ
しっかりと準備することで、余計なトラブルを未然に防ぎ、安心して相続不動産の売却や各種手続きを進めることができます。
Q1. 相続登記をしないと不動産は売却できますか？
売却には相続登記が必要です。名義が故人のままでは所有権移転登記ができず、売買契約も無効となる可能性があります。相続人全員で遺産分割協議を行い、所有権を移転した後に売却手続きへ進みます。
Q2. 相続登記と売却手続きは同時にできますか？
同時進行は可能ですが、売買契約や決済日までに相続登記が完了していることが原則です。登記未了の場合は「相続登記完了を条件とした特約」を契約書に記載することで、スムーズに取引を進められます。
下記の表で、不動産相続登記および売却に関する一般的な期間や費用、税金を比較できます。
| 手続き内容 | 所要期間 | 費用目安 | 必要書類 | 注意点 |
|---|---|---|---|---|
| 相続登記 | 約1～2ヶ月 | 7万～15万円（登録免許税含む） | 戸籍謄本、遺産分割協議書など | 2024年から義務化、期限内申請必須 |
| 不動産売却 | 約2～4ヶ月 | 仲介手数料は売却価格の3%+6万円が目安 | 登記済証、本人確認書類 | 相続登記後でないと売却不可 |
| 売却時の税金 | 譲渡所得税（税率15～30%）、住民税 | 申告時期：翌年2～3月 | 譲渡契約書、取得費証明 | 3,000万円特別控除など要確認 |
事例
・相続した土地を3年以内に売却すると、3,000万円特別控除の適用が可能です。
・相続登記前の媒介契約や売買契約は、トラブル防止のため専門家へ相談しましょう。
法務局や国税庁によると、不動産の相続登記申請は2024年から義務化され、申請しない場合は過料の対象となります。国税庁の情報では、相続不動産の売却時には譲渡所得税・住民税の申告が必要であり、特別控除や取得費加算制度の詳細も公表されています。
消費者庁は、不動産会社から届くダイレクトメール（DM）への注意喚起を行っており、内容をよく確認し、不明点は公的機関や専門家へ相談することが推奨されています。
不動産売却や相続登記は、法改正や制度変更が多いため、最新の公的情報を必ず確認し、安心して手続きを進めましょう。
山形不動産売却センターでは、お客様一人ひとりの状況やご希望に寄り添い、安心して不動産を売却していただけるよう、専門スタッフが丁寧に対応しております。仲介による売却のほか、短期間での売却が可能な買取や、任意売却など、柔軟な対応が可能です。また、空き家や相続により受け継いだ不動産のご相談にも豊富な実績があります。複雑な手続きも丁寧にサポートし、プライバシーを尊重した相談体制で、初めての方でも安心してご利用いただけます。不動産売却に関するご相談は、山形不動産売却センターにお任せください。
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| 住所 | 〒994-0027山形県天童市桜町1番19号 |
| 電話 | 023-664-1302 |
センター名・・・山形不動産売却センター
所在地・・・〒994-0027 山形県天童市桜町1番19号
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